Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümerinnen und Eigentümern. 

Grundsteuer A

Unter die Grundsteuer A fällt der land- und forstwirtschaftliche Grundbesitz.

Grundsteuer B

Alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke, die nicht dem land- und forstwirtschaftliche Grundbesitz zuzuordnen sind, unterfallen den Bewertungsregeln für die Grundsteuer B.

Die Grundsteuerreform ist eine gesetzliche Änderung zur Neubewertung von Grundstücken in Deutschland. Sie wurde notwendig, nachdem das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, dass die bisherige Berechnungsmethode verfassungswidrig ist.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form für verfassungswidrig, weil sie gegen den Gleichheitssatz verstoße. Basis für die Erhebung der Grundsteuer war der Verkehrswert des Grundstücks. Nachdem über 50 Jahre kein Verfahren zur Immobilienbewertung stattgefunden hat, sich aber faktisch die Verhältnisse deutlich geändert haben (wie etwa Verkehrsanbindungen oder der Stand der Technik z.B. in Bezug auf Fenster oder Isolierung) kommt es zu Wertverzerrungen, die aus Sicht des Gerichts nicht mehr mit dem Gleichheitssatz vereinbar sind. Deshalb musste der Gesetzgeber die Grundsteuer reformieren, um das Aufkommen für die Kommunen zu sichern und die Neuregelungsfrist des Bundesverfassungsgerichts einzuhalten.

Ab dem 01.01.2025 kann die Grundsteuer nur noch nach neuem Recht erhoben werden.

Dafür hat der Bund ein komplexes Modell entwickelt, das dem alten Recht ähnlich ist, also auch weiterhin auf den Verkehrswert abstellt. Er hat zugleich den Ländern aber die Möglichkeit eingeräumt, ein eigenes Landesrecht für die Grundsteuer zu schaffen. Niedersachsen hat davon Gebrauch gemacht und sich für eine eigene Lösung entschieden, die aus Sicht des Landes das Äquivalenzprinzip, also die Gleichwertigkeit von kommunalen Daseinsvorsorgeangeboten und Gegenleistung in Form der Grundsteuer, wahrt und einfach und transparent ist.

Zur Ermittlung der Steuerlastverteilung werden als Maßstab zuerst die Grundstücks- und Gebäudeflächengrößen sowie deren Nutzung herangezogen. Auf diese wird der Lagefaktor angewendet, der den Bodenrichtwert des jeweiligen Grundstücks und den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde berücksichtigt. Je höher der Bodenrichtwert eines Grundstücks innerhalb einer Gemeinde bewertet ist, desto höher ist der Lage-Faktor. Das Flächen-Lage-Modell ist leichter umsetzbar als das Bundesmodell und enthält im Vergleich dazu keine streitanfälligen Bestimmungsgrößen. Durch Multiplikation mit einer Steuermesszahl, die Steuerermäßigungen z.B. für Wohngrundstücke oder Denkmalschutz berücksichtigt, ergibt sich der Grundsteuermessbetrag auf den dann der je nach Stadt bzw. Gemeinde individuelle Hebesatz angewendet wird. Dieser Hebesatz muss für die jeweils in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und für die in einer Gemeinde liegenden übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke jeweils einheitlich sein. Zudem kann die Stadt bzw. Gemeinde einen Hebesatz für die baureifen Grundstücke festlegen.

Bund, Länder und Kommunen sind sich einig, dass sich allein aus der Umstellung der Steuer auf ein neues Verfahren insgesamt kein höheres Steueraufkommen, also keine Steuererhöhung insgesamt, ergeben soll. Daran werden sich die Städte und Gemeinden halten. Um für die notwendige Transparenz zu sorgen, verpflichtet der niedersächsische Gesetzgeber jede Kommune dazu, einen aufkommensneutralen Hebesatz auszuweisen.

Wie in jedem anderen Jahr aber auch kann die individuelle Haushaltssituation einer Stadt oder einer Gemeinde unabhängig von der Verfahrensumstellung durchaus eine Anhebung der Hebesätze erfordern. Dies ist auch zulässig und im niedersächsischen Landesrecht klargestellt.

In jedem Fall ist aber klar, dass mit der Grundsteuerreform keine Belastungsneutralität für die einzelnen Bürgerinnen und Bürger einhergehen kann, in dem Sinne, dass so viel gezahlt wird wie bisher. Denn das alte System mit den daraus resultierenden jeweiligen Beträgen wurde ja gerade vom BVerfG als verfassungswidrig angesehen. Die Höhe der Steuer, die individuell gezahlt wird, wird sich demnach in den meisten Fällen verändern. Einige Bürgerinnen und Bürger werden mehr bezahlen und andere weniger als vorher.

Die durch die Grundsteuerreform festgestellten neuen Werte sind nicht mit den bisherigen Einheitswerten vergleichbar, da die neuen Beträge nach einem wertunabhängigen Verfahren ermittelt wurden und anders als zuvor keinen Verkehrswert oder vergleichbaren Wert darstellen.

Mit der Veröffentlichung der aufkommensneutralen und der neuen Hebesätze der Kommunen wird Ende 2024 gerechnet. Ein aussagekräftiger Vergleich der alten mit der neuen individuellen Belastung ist somit erst Anfang 2025 möglich. Über die sogenannte Aufkommensneutralität in einer Kommune sagt allerdings der Hebesatz allein wie beschrieben nichts aus, da er insgesamt so gewählt werden dürfte, dass er die einzelnen Verschiebungen, die sich aus dem neuen System ergeben, bezogen auf das Gesamtaufkommen der Grundsteuer in der Stadt bzw. Gemeinde neutralisiert. 

Die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen fließen den Städten und Gemeinden zu. Als konjunkturunabhängige und verlässliche Einnahmequelle trägt die Grundsteuer wesentlich zur finanziellen Absicherung der Kommunen bei. Die Grundsteuer hat für die kommunalen Haushalte eine große Bedeutung.

Nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommensteuer stellt die Grundsteuer die drittgrößte Einnahmequelle der Kommunen dar. Das weitgehend stabile Aufkommen der Grundsteuer betrug 2022 in Niedersachsen fast 1,6 Milliarden Euro. Diese Mittel benötigen die Städte und Gemeinden, um damit z. B. Schulen, Kitas, Schwimmbäder, Büchereien oder die Feuerwehr zu finanzieren und wichtige Investitionen in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Radwege oder Brücken vorzunehmen. Allein für Kindertagesstätten haben die niedersächsischen Kommunen 2021 knapp 2,2 Mrd. Euro und für den Schulbereich über 2,4 Mrd. Euro aus eigenen Mitteln aufgewandt. Die Ausgaben in den Bereichen der Infrastruktur und Daseinsvorsorge überschreiten somit deutlich die Einnahmen aus der Grundsteuer. Insoweit ist die Grundsteuer eine wichtige Säule zur Finanzierung der kommunalen Aufgaben. 

Für die Grundsteuer werden zwei Faktoren benötigt, der Grundsteuermessbetrag des jeweiligen Objektes und der Grundsteuer-Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Das Ergebnis der Multiplikation des Grundsteuermessbetrages mit dem Hebesatz ist die Grundsteuer.

1. Grundsteuermessbetrag

Nachdem das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag errechnet hat, wird dieser durch einen Grundsteuermessbescheid der steuerpflichtigen Person gegenüber festgesetzt und der Gemeinde gegenüber bekanntgegeben.

An diesen Grundsteuermessbescheid, mit allen darin enthaltenen Feststellungen zur persönlichen und sachlichen Steuerpflicht, ist die jeweilige Gemeinde bzw. Stadt gebunden, also auch an den darin festgesetzten Grundsteuermessbetrag. Die jeweilige Gemeinde darf von diesen Feststellungen nicht abweichen, selbst wenn diese möglicherweise Fehler oder offensichtliche Unrichtigkeiten enthalten sollten. Die Korrektur obliegt allein dem Finanzamt.

2. Hebesatz

Die jeweilige Gemeinde bzw. Stadt setzt durch Ratsbeschluss für die Grundsteuer einen Hebesatz fest, und zwar in einer gesonderten Hebesatzsatzung.

Durch die Multiplikation des Grundsteuermessbetrages mit dem Hebesatz ergibt sich die Grundsteuer.

Wenn Sie Grund zu der Annahme haben, dass bei der Festsetzung der Grundsteuer durch den Grundsteuerbescheid der jeweiligen Gemeinde bzw. Stadt beispielsweise unzutreffende Informationen aus dem Grundsteuermessbescheid übernommen wurden, der falsche Hebesatz verwendet wurde oder Sie Rechenfehler entdeckt haben, dann steht Ihnen selbstverständlich der Rechtsweg offen.

Innerhalb der Rechtsbehelfsfrist können Sie Klage beim Verwaltungsgericht Lüneburg erheben. Näheres entnehmen Sie bitte dem Bescheid.

Erfahrungsgemäß ist es aber zielführender, wenn Sie zunächst Kontakt mit der Samtgemeindeverwaltung aufnehmen (die Kontaktdaten finden Sie auf dem Grundsteuerbescheid), denn meist lässt sich die Angelegenheit bereits so ganz einfach klären.

Anmerkung:

Klagen gegen den Grundsteuerbescheid sind unzulässig (!), wenn mit der Klage Einwendungen geltend gemacht werden, die Gegenstand des Grundlagenbescheides, also des Grundsteuermessbescheides des Finanzamtes, sind. In einem solchen Fall können Sie Ihre Einwendungen nur gegen den Grundlagenbescheid selbst, also den Grundsteuermessbescheid, richten.

Wenn Sie Fragen zu Ihrer Grundsteuerbewertung haben, wenden Sie sich ausschließlich an das zuständige Finanzamt Uelzen-Lüchow,

Am Königsberg 3, 29525 Uelzen,

E-Mail: poststelle@fa-ue-luw.niedersachsen.de.

Dem Fragen- & Antwort-Katalog zur Grundsteuerreform in Niedersachsen des Landesamts für Steuern können Sie weitere Hinweise entnehmen (https://lstn.niedersachsen.de/download/207909/Fragen-_Antwort-Katalog.pdf (Stand Juni 2024)).

Grundsätzlich ist zum Verfahrensablauf festzuhalten, dass der Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes die Grundlage zur Berechnung der Grundsteuer bildet. In diesem Grundsteuermessbescheid wird dem Steuerschuldner das Eigentum an dem Grundstück zugerechnet. Bei den Grundsteuermessbescheiden des Finanzamtes handelt es sich um Grundlagenbescheide, durch diese werden die Besteuerungsgrundlagen verbindlich festgestellt. Die Festsetzung des Hebesatzes ist Aufgabe der Gemeinde bzw. Stadt und erfolgt für jede Gemeinde bzw. Stadt individuell.

Die Gemeinde ist an den Inhalt der Messbescheide des Finanzamtes gebunden. Stellen Eigentümer Fehler in dem Grundsteuermessbescheid bei der Festsetzung des Einheitswertes, des Steuermessbetrages oder in der Steuerpflicht fest, müssen sich die Eigentümer im Wege des Einspruches an das Finanzamt wenden, um diesen Fehler korrigieren zu lassen.

Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde bzw. Stadt (Folgebescheid) ist stets abhängig von den Entscheidungen des Grundlagenbescheides des Finanzamtes (Grundsteuermessbescheid).

Mit einem Rechtsbehelf gegen den Grundsteuerbescheid können daher nur die Entscheidung über die Höhe des Hebesatzes und die Berechnung der Abgabenhöhe angefochten werden. Bitte beachten Sie, dass ein Widerspruch nicht zulässig ist. Das einzulegende Rechtsmittel ist die Klage.

Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid (Grundsteueräquivalenzbetragsbescheid, für die Zerlegung des Steuermessbetrags auch der Grundsteuermessbescheid) können nur durch Anfechtung des Grundlagenbescheids, nicht auch durch Anfechtung eines davon abhängigen Bescheids (Folgebescheid) angegriffen werden.

Wird ein Grundlagenbescheid (Grundsteueräquivalenzbetragsbescheid, Grundsteuermessbescheid) berichtigt, geändert oder aufgehoben (z.B. aufgrund eines eingelegten Einspruchs) so werden die davon abhängigen Bescheide (Grundsteuerbescheide) von Amts wegen geändert oder aufgehoben.